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Jeudi 17 novembre 2005
Tous les intervenants du marché s’accordent à penser que les prix de l’immobilier ont atteint un point élevé qui dissuade de plus en plus d’acheteurs, en témoigne le rallongement des délais de transaction, l’augmentation des biens en stocks. Mais la question qui se pose est de connaître l’évolution de ce marché pour 2006.Les délais ou les stocks n’étant que la résultante de l’évolution du marché, ils ne nous donnent pas l’évolution à venir. Je vous propose de suivre plusieurs indicateurs :
- Les taux directeurs
- Les cours du pétrole et des matières premières
- L’inflation
- L’évolution de la consommation des ménages
- Marchés américains et français
- L’évolution de la démarche commerciale des agences immobilières et des banques
- La conclusion
Les taux directeurs :
Face aux risques inflationnistes, le président de la BCE, Jean-Claude Trichet, avait averti, lors de la dernière réunion de la BCE en octobre, qu'une "forte vigilance" était nécessaire, tout en précisant que la banque ne préparait pas de hausse des taux.
Cette expression a été interprétée par les marchés comme un pas de plus vers une hausse des taux. En août, il avait parlé de "vigilance particulière", en juillet, de simple "vigilance".
"La BCE a passé deux vitesses en deux mois, l'accélération la plus rapide de son histoire", notait Julian
Callow, économiste à la banque Barclays Capital
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AFP le 03/11/2005 20h24
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Le discours de la BCE déçoit et fait reculer l'euro
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L'euro a nettement reculé jeudi face au dollar après la conférence de presse du président de la Banque centrale européenne (BCE) Jean-Claude Trichet, qui a déçu les investisseurs qui s'attendaient à recevoir le signe d'une prochaine hausse des taux en zone euro.
"Jean-Claude Trichet a déçu en ne donnant aucun signe fort sur les taux", a estimé Rafaël Martorell, analyste à la BNP-Paribas.
Les investisseurs pariant sur un ton nettement plus haussier de M. Trichet à l'égard des taux d'intérêt en ont été pour leurs frais.
Bien qu'il ait rappelé la nécessité pour l'institut monétaire de faire preuve d'une "grande vigilance" face aux pressions inflationnistes, et qu'il se soit dit prêt à agir "à tout moment", M. Trichet n'a pas convaincu les cambistes de l'intention de la BCE de procéder à court terme à une hausse des taux en zone euro.
"Il est évident qu'une hausse des taux aujourd'hui, à un moment où la croissance est loin d'être auto-entretenue, pourrait avoir des conséquences désastreuses", ont analysé René Defossez et Nordine Naam, de la banque Ixis.
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Le relèvement des taux pourrait intervenir courant du premier semestre 2006 si l’inflation se propage à l’ensemble des éléments de l’indice à la consommation. L’indicateur avancé d’inflation M3 (placements monétaires et à terme) a augmenté de 7,9% de juin à août, de 8,2% en septembre et de 8,5%, selon la BCE il ne doit pas dépasser les 4,5% sur un an. Même si sur une courte période il n’est pas révélateur, confronté à d’autres indicateurs, il fait apparaître une menace d’inflation du fait de liquidités trop importantes sur le marché.
Quand on décortique l’évolution des taux aux Etats-Unis depuis 1990, nous nous apercevons que les cycles de baisse ont une moyenne de trois ans et les cycles de hausse une moyenne de deux ans, des ajustements en accélération à la baisse 25 à 75 points de base et modérés à la hausse 25 points de base et une réduction de l’élasticité de ces ajustements qui se fait à la baisse (sommets 1990 8% - 2006 4,75/5% ; creux1993 3% - 2003 1%).
Nous pouvons nous demander si la réactivité de la FED à maîtriser l’évolution des marchés ne tourne pas à la cavalerie avec une réduction des marges de manœuvre face à l’endettement croissant des ménages américains. L’augmentation du salaire horaire moyen du mois d’octobre est de 0,5%, il inquiète et fait ressurgir les démons de l’inflation qui pourraient pousser la FED, si ces chiffres se confirment, à remonter ses taux au-delà des 5% fin 2006 (même si le discours officiel actuel est 4,75/5% maximum) et créer des tensions très fortes sur des ménages surendettés.
Car en réalité, ne l’oublions pas, l’économie américaine s’est développée sur une aberration : un pétrole peu cher et une grande facilité d’endettement, sur laquelle c’est greffé une bulle immobilière où les américains ont misés leurs espoirs d’une épargne exponentielle.
L’évolution des prix du pétrole :
Quelques données de l’ASPO (Association for the Study of Peak Oil) dont je vous conseille le bulletin mensuel : www.peakoil.net
- Plus de 96% du trafic mondial fonctionne grâce aux hydrocarbures.
- Augmentation de la population mondiale et développement vers une société de consommation de masse (INDE, CHINE 9% de croissance en 2005) engrais, textile, matières plastiques,…
- 65,4% des réserves mondiales de pétrole sont au Moyen –Orient, avec 40% d’ici deux décennies pour l’Arabie Saoudite dont on connaît la fragilité politique face à une population jeune sans perspective d’avenir.
- 1750 milliards de barils de stocks total réel pour un chiffre officiel de 3000 milliards de barils, les intérêts financiers sont biens compris.
Malgré des réserves officielles jusqu’en 2037, on commence à parler d’un prix du baril qui pourrait atteindre rapidement les 100$. Mais au-delà des grands mots pour faire trembler, la réalité est une entrée dans une période chahutée où les pressions à la hausse des prix du pétrole vont aller croissant au grès de la croissance des pays, des intempéries (cyclones,…), de la rigueur de l’hiver, des guerres,…jusqu’à atteindre le PEAK OIL, c’est-à-dire un pétrole définitivement cher corollaire d’une baisse de la production ou d’une impossibilité de les augmenter pour répondre à la demande.
L’évolution des matières premières :
Lors d'une conférence intitulée " Matières premières : y a-t-il toujours une corrélation entre rareté et cherté ? " Barclays Capital a démontré mercredi que la hausse des prix des matières premières va se poursuivre sur le long terme en raison principalement d'un sous-investissement au niveau des capacités de production et de distribution, d'une demande qui va continuer à s'accroître grâce à l'industrialisation et l'urbanisation de la Chine et dans une moindre mesure de la Russie et de l'Inde. Et enfin en raison de l'intérêt grandissant des investisseurs et notamment des fonds de pension pour ce "nouvel actif". Par ailleurs, le niveau des stocks des matières premières est historiquement bas. Ainsi, volatilité et niveau élevé devraient continuer à caractériser les prix des matières premières sur les prochaines années, conclut Barclays Capital
L’inflation :
La France devrait finir autour des 2% d’inflation en 2006 et l’Europe autour de 2,5%, l’Italie est passée très près de la récession et l’Allemagne est convalescente avec des tensions politiques temporaires mais néfastes sur la confiance. Sur les deux derniers mois, en France nous avons vu une inflation en accélération principalement due à la hausse du pétrole et des matières premières qui ne s’est pas étendue aux autres produits à la consommation. Cependant, les industriels qui ont compensés cette hausse sur leurs marges et bloqués les salaires pourraient rapidement se trouver confrontés à une altération de la croissance qui induirait une pression forte sur les marges. N’oublions pas que l’Etat vit à crédit depuis le 28 octobre à raison de 790 millions d’euros par jour, soit autant d’épargne captée qui n’ira pas à la consommation (+ de 50 milliards d’euros de déficit prévus en 2005).
Aux Etats-Unis l’augmentation du salaire horaire moyen de 0,5% au mois d’octobre, les prix du pétrole et des matières premières, le surendettement des ménages font craindre à nouveau l’augmentation du taux d’inflation.
L’évolution de la consommation des ménages :
Elle a bondit de 4,4% sur le dernier trimestre par rapport à 2004, mais c’est faites essentiellement par endettement des ménages et baisse mécanique du chômage (papyboom + nouveaux contrats aidés), car les encours de prêt ont augmenté de 3,9% sur la même période. Les banques poussent à la roue du fait de liquidités abondantes, du vécu une télévendeuse de FINAREF m’appelle pour m’offrir 5000 euros avec la première échéance dans trois mois avec possibilité de remboursement sans frais à la fin de cette période et en me glissant au passage « vous pouvez les placer sur un livret c’est toujours ça de gagné », 25 euros de gagné la bonne blague et surtout une tentation forte de les utiliser à l’approche de noël sur la base de taux entre 15 et 20% annuel. Le problème est que fasse au blocage des salaires cette endettement commence à se traduire par un surendettement croissant, dangereux pour la croissance à long terme, et donc pour la capacité à monter un projet financier face à des prix de l’immobilier élevé.
L’immobilier aux USA :
Le bâtiment est un secteur important des pays développés, il est un indicateur de la santé économique et financière d’un pays, son poids sur le PIB n’est plus à démontrer. Par les encours de prêts et l’endettement qu’il créé il implique tout le système de réassurance mondial.
Aux Etats-Unis la bulle immobilière semble prête à éclater, les américains font construire des maisons dans le seul but de s’enrichir avec une plus-value de 20% à la vente au bout de six mois. Certaines de ces maisons ne sont même pas louées. Les américains épargnent en achetant et en vendant des biens immobiliers, ils le font en empruntant.. Si l’immobilier chute de 30/40%, c’est l’épargne (artificielle) américaine qui chute de 30/40%, d’où une diminution des liquidités disponibles pour la consommation. Si le pétrole se met à « cogner » de plus en plus dure sur le portefeuille des américains (4x4 gloutons et éloignement du lieu de travail), il se pourrait que Bernanke hérite d’un volcan et non d’une simple bulle immobilière à la tête de la FED. S’il dépasse les 5% pour la révision des taux d’ici fin 2006 pour juguler l’inflation, il risque de faire éclater le système.
L’immobilier en France :
La France n’a pas atteint cette escalade de surenchère, mais les prix des biens sur le marché sont arrivés à un niveau suffisamment haut pour dissuader bon nombre de primo accédants.
Le nombre de transactions diminue et l’intérêt bien compris des agences immobilières et de l’Etat serait une diminution du prix des biens sur le marché en douceur. Les unes pour pouvoir monnayer à la baisse les prix et apurer les stocks de biens sur le marché sans alarmer le marché, pour l’autre ne pas compromettre la croissance du PIB, la capacité d’épargne (dette de l’Etat de 1200 milliards d’euros environ) et de consommation des ménages (croissance).
Les intervenants pensent que le marché va se rééquilibrer, les biens ayant augmentés à l’unisson, seul les biens de faible valeur (vétustes, pas aux normes, ne correspondant pas aux standards du marché,…) seront affectés par la baisse, les autres résistant mieux. Dans le pire des cas, ils voient une baisse du marché de l’ordre de 10 à 15%.
Pourtant même si cette vision ne paraît pas surréaliste, je reste personnellement plus pessimiste. Quand nous réunissons les éléments des prix des matières premières partis sur un cycle long de hausse, le pétrole qui fait le yo-yo à la hausse, le blocage des salaires et une inflation à 2%, des perspectives de croissance modérées, un endettement croissant des ménages et surtout un facteur psychologique sur l’état d’esprit des ménages et des marchés boursiers qu’est l’éclatement de la bulle immobilière aux Etats-Unis à venir, l’on peut penser que la chute pourrait atteindre 20 à 30% et plus de baisse moyenne d’ici 3 à 5 ans. Une chute qui pourrait être brutale (non en sans avoir discrètement installer les bases) et ferait paniquer le marché. Le krach des valeurs techno à fait fuir les investisseurs pendant plusieurs années, le temps qu’ils constatent la confirmation de l’apurement du marché et la solidité des nouvelles bases
L’évolution de la démarche commerciale des agences immobilières et des banques
Je vous propose aujourd'hui deux tracts récemment distribués sur Paris par des agences immobilières...
Les agences sortent du bois!... Nous avions vu la semaine dernière un prospectus particulièrement "étonnant" distribué par une agence parisienne, aujourd'hui c'est une autre agence parisienne qui communique en employant le mot "baisse"... merci à Laploche et Lancelot du forum la bulle pour cette info...
Comme toujours, ce n'est pas l'info en elle même qui est importante, mais le fait du changement de stratégie des pros... il faut bien avoir à l'esprit que les mots et les idées employés dans ce genre de communication ne sont pas choisis à la légère... c'est quelque chose de mûrement réfléchi.
Le scan n'est pas de très bonne qualité, aussi voici ce qui est écrit dans la partie encadrée:"Le marché, quant à lui, n'arrête pas de nous surprendre: tantôt stable, tantôt à la hausse, peut-être bientôt à la baisse, il n'a jamais été aussi fluctuant; et la presse ne peut suivre ces tendances qu'avec six mois de retard."
Je suis sûr que cette phrase apparaît anodine à beaucoup d'entre vous, pourtant elle est lourde de sens.... ça veut dire que la grande idée phare de ces dernières années, c'est à dire "achetez car l'immobilier ne baisse jamais, si vous attendez trop vous n'aurez plus les moyens" à été ABANDONNEE... et que petit à petit nous allons passer à "vendez au juste prix, autrement vous ne vendrez pas car le marché est surévalué". Ce changement de stratégie est à mon avis très important, c'est la deuxième grande enseigne qui bascule en quelques jours...
Mais à quoi jouent-ils exactement? J'avoue que ce truc me laisse perplexe...
Observation 1- Les pros n'hésitent plus à communiquer sur la baisse 1991-1998, ce n'est plus tabou....
Observation 2- Le graphique semble être en monnaie courante ce qui amplifie la hausse récente.
Quel est le message?
"Dépêchez-vous de vendre, le marché s'est déjà effondré pour moins que ça"
"Même en baissant un peu le prix, vous réaliserez une opération historique"
"Ne tentez pas le diable, la situation pourrait rapidement changer"
Mais d'un autre côté: Les acheteurs voient aussi ce tract! Et on ne peut pas dire qu'il donne envie d'acheter! Si le message avait été "dépêchez-vous d'acheter avant que ce soit trop cher", ils n'auraient pas représenté la baisse 1991-1998...
Conclusion: Les agences ont du mal à vendre car les biens sont trop chers, l'activité ralentit à un point où ils sont prêts à "aider le marché à se retourner", dans l'espoir "que les affaires reprennent"....
(Source :immobilier-bulle-krach.com)
Sur le sud –ouest de la France une banque espagnole arrive avec une offre de prêt jusqu’à 40 ans. Imaginez les gogos qui empruntent sur une telle période seront à la retraite avant d’avoir fini de rembourser et auront payé près de trois fois le prix de leur bien. Sans compter que les primo accédants empruntent de plus en plus à hauteur de 110% (frais de notaire inclus) dossiers montés par les banques avec un prêt à la consommation (10%) + un prêt bancaire (100%), et se retrouveront coincés pour les 15 ans à venir si le marché venait à chuter trop fortement (d’où la nécessité de respecter la règle des 25% d’apports dans un marché en retournement). Il apparaît très nettement que face à la remontée des taux et le niveau élevé des prix des biens, les banques se contentent de compenser le marché jusqu’au retournement de celui-ci au détriment d’une frange d’acheteurs à la marge qui ne sont pas viables.
Les conclusions :
L’éclatement de la bulle immobilière n’apparaît pas franchement encore dans l’évolution des marchés, mais un certains nombre d’indicateurs atteignent ou dépassent la zone rouge ces trois derniers mois et sans correction de ces derniers dans le temps, le marché immobilier pourrait faire les frais des serrages de boulons nécessaires. A titre d’exemple, rappelons-nous que la BCE a fixée le niveau d’inflation maximum à 2% et qu’il est à 2,5% en octobre, après 2,6% en septembre. Un des contre poids est la politique de M. BORLOO avec le BORLOO populaire pour le dégrèvement de charges pour des loyers modérés, la baisse de la TVA à 5,5% pour les revenus modestes en zone de rénovation urbaine. Cependant sa politique pourrait se retourner contre lui car elle entretien l’inflation à un moment où le marché ressent le besoin de souffler.
La BCE a le doigt sur la gâchette, et malgré les objections de l’Eurogroupe et du FMI, elle pourrait bien dégainer dès le premier trimestre 2006 si les indicateurs d’inflation s’accentuaient.
L’augmentation du prix des matières premières et de l’énergie est acquise, nous veillerons donc sur les effets secondaires qu’elles pourraient induire sur le niveau général des produits à la consommation. (Dans la prochaine décennie la maison à 100.000 euros vous sera certainement livrée en kit)
Les indicateurs à suivre :
L’évolution du taux des encours de prêts
L’évolution du nombre de défaillances des emprunteurs
L’évolution du nombre de constructions, de ventes et de stocks
La politique de la BCE et de la FED
Le taux d’augmentation du salaire horaire moyen
Le niveau des liquidités monétaires
L’évolution de la part de l’immobilier dans le PIB
Il apparaît nécessaire au niveau psychologique de surveiller l’effet de la remontée du principal taux directeur sur l’inflation aux Etats-Unis et sur le moral des ménages
Il est aussi à noter que le japon a décidé de mettre fin à sa politique monétaire accommodante en 2006.
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